La legge n. 164/2014 ha finalmente disciplinato anche in Italia il contratto “Rent to buy”, di matrice tradizionalmente anglosassone come il corrispettivo “Buy to rent”.
Il nuovo contratto, secondo le intenzioni del legislatore, mira a facilitare la ripresa del mercato immobiliare contratto dalle difficoltà di accesso al credito dei cittadini. Il principale vantaggio del rent to buy è quello di godere immediatamente dell’immobile con il diritto, per il conduttore, di acquistarlo entro un determinato tempo, mediante il pagamento di canoni di cui una parte è imputata al trasferimento previsto in contratto.
Disciplina del Rent to Buy.
Il rent to buy prevede, in caso di inadempimento del contratto da parte del concedente, la risoluzione con restituzione della parte dei canoni imputata all’acquisto e degli interessi legali, viceversa, in caso di inadempimento del conduttore, la restituzione dell’immobile con diritto per il concedente, di trattenere i canoni a titolo di indennità.
Benché lasciato alla più ampia autonomia contrattuale delle parti, il Rent to buy segue la disciplina dell’usufrutto di cui agli artt. da 1002 a 1007 del c.c., riguardo alle imputazioni di spese ordinarie e straordinarie. Quanto agli oneri condominiali, gli stessi seguono le regole della disciplina delle locazioni. Il pagamento degli stessi ed il voto in assemblea per l’ordinaria amministrazione spetteranno quindi al conduttore mentre, il diritto di voto in assemblea per tutte le incombenze straordinarie, spetterà al concedente.
Durata del contratto e facoltà di acquistare.
Le parti sono libere di stabilire la durata del contratto rent to buy imputando parte del canone a locazione e parte ad acconto sul trasferimento del bene. Il conduttore ha facoltà e non obbligo di acquistare il bene (in tal caso si parlerà di godimento con diritto di acquisto), purtuttavia le parti possono concordare diversamente un obbligo di stipulare un atto futuro di compravendita, trasformandosi quindi il contratto in locazione con preliminare di compravendita.
Tale forma contrattuale può risultare particolarmente utile per le imprese edili proprietarie di immobili in costruzione, in quanto il rent to buy può consentire di pagare le rate del mutuo contratto per la costruzione tramite il canone di affitto finalizzato, in ogni caso, alla vendita dell’immobile.
Il contratto di rent to buy dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata ed è applicabile agli immobili strumentali ed abitativi.
Rent to buy e obbligo di trascrizione.
Il contratto va trascritto ai sensi dell’art 2645 c.c. con efficacia rapportata alla durata del contratto e comunque non superiore a 10 anni. In tal caso, ai fini degli effetti della trascrizione, si distinguerà il contratto che prevede una facoltà di acquisto da quello “preliminare”. Nel primo le parti potranno concordare una durata contrattuale sino a 10 anni mentre, nel secondo caso, la trascrizione sarà efficacie entro un anno dalla data pattuita per la stipula del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione.
La trascrizione garantisce ovviamente l’acquirente dall’eventualità che l’immobile sia venduto ad altri, sia iscritta ipoteca o sia pignorato per debiti del venditore ed in particolare la nuova legge consente al venditore di acquistare l’immobile libero da gravami che dovessero sorgere successivamente alla stipula.
Regime fiscale applicabile.
Al contratto rent to buy si applica il regime fiscale delle locazioni (Agenzia delle Entrate circ. n. 4/e del 15.02.2015) per la parte di canone ad esse imputata e quello della compravendita per la restante parte. Sarà pertanto applicabile l’imposta di registro, in misura fissa o proporzionale e la tassa sui redditi fondiari per la parte di canone imputabile a futura vendita oltre ad un imposta di registro nella misura del 3% sull’intero ammontare degli acconti pattuiti.
Il locatore/cedente potrà optare per lo strumento della “cedolare secca”.
Assenza di ipoteche prima dell’acquisto.
Per le abitazioni, non si potrà provvedere alla stipulazione del contratto di compravendita previsto, se prima non si siano eliminate tutte le ipoteche gravanti sull’immobile oggetto del contratto. A prevederlo è la stessa norma all’art. 23, richiamando la disciplina per gli immobili da costruire.
Il Rent to buy, quindi, si presenta come un ottimo strumento per effettuare investimenti immobiliari, pur nell’attuale assenza di dati statistici sul suo utilizzo, non si può negare che lo stesso sia una valida alternativa alla compravendita.
Contratto di Agenzia negli Stati Uniti
